Czy można sprzedać lub kupić nieruchomość w Polsce, gdy z powodu ograniczeń wynikających z pandemii nie można udać się do notariusza w Polsce? Tak – jeśli jesteśmy w Norwegii, osiągnięcie tego celu jest możliwe. I to bez udziału adwokata.

Przy nabyciu lub sprzedaży nieruchomości w Polsce potrzebne jest osobiste stawienie się u notariusza albo udzielenie pełnomocnictwa osobie, która stawi się u notariusza w naszym imieniu. Pełnomocnictwo do nabycia nieruchomości w Polsce musi mieć jednak formę aktu notarialnego – oznacza to, że upoważnienie do podpisania w imieniu innej osoby umowy dotyczącej nabycia nieruchomości musi być sporządzone u notariusza.

Co do zasady akt notarialny wg prawa polskiego sporządza jedynie notariusz w Polsce. Notariusz w Norwegii nie sporządza aktu notarialnego. Zadania notariusza w Norwegii są znacznie różne od tego, co należy do kompetencji notariusza w Polsce – w uproszczeniu zadania notariusza w Norwegii sprowadzają się w praktyce jedynie do poświadczania za zgodność złożoneogo podpisu.

Zgodnie jednak z zasadami wynikającymi z prawa prywatnego międzynarodowego, jeżeli w danym kraju jest wymagana forma szczególna do wykonania czynności prawnej, to forma ta jest zachowana, jeżeli czynność ta zostaje dokonana w innym kraju i jest ważna według przepisów obowiązującyh w tym kraju.

W Norwegii, inaczej niż w Polsce, do nabycia nieruchomości nie jest co do zasady potrzebny udział notariusza. Do zawarcia umowy nabycia nieruchomości nie jest konieczne zachowanie jakiejkolwiek formy czynności prawnej – do umowy może dojść tym samym także ustnie lub poprzez e-mail lub sms. Do uwidocznienia zmian właścicielskich w norweskich księgach wieczystych wymagana jest jednak już forma szczególna, która wyraża się w tym, że podpis zbywającego nieruchomość na wniosku (norw.: np. „skjøte” lub „overføring av hjemmel til andel i borettslag”) o wpis do ksiąg wieczystych (norw.: Statens Kartverk), musi być poświadczony przez dwóch świadków albo przez adwokata lub notariusza.

Jak zatem doprowadzić do podpisania umowy dotyczącej nieruchomości w Polsce, kiedy nie ma możliwości przyjechania do Polski?

Zawarcie umowy dotyczącej nieruchomości w Polsce jest możliwe przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo może być podpisane u notariusza w Norwegii. Aby uzyskać w Norwegii pełnomocnictwo do zawarcia nieruchomości w Polsce konieczne jest podjęcie kolejno kilku działań, jakie są opisane w punktach poniżej.

1. Skontaktowanie się z notariuszem w Polsce.

Należy skontaktować się z notariuszem w Polsce, do którego pełnomocnik będzie mógł przyjść w celu podpisania umowy dotyczącej zawarcia umowy kupna/sprzedaży nieruchomości w naszym imieniu. Pełnomocnikiem do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego może być każda pełnoletnia osoba – pełnomocnikiem nie musi być adwokat (może to być także krewny, znajomy lub inna osoba, jakiej będziemy chcieli udzielić upoważnienia).

2. Uzyskanie od notariusza w Polsce projektu pełnomocnictwa

Dobrze, aby polski notariusz przesłał na e-maila do mocodawcy (tj. osoby udzielającej pełnomocnictwa) projekt pełnomocnictwa w formie redagowalnej (np. w pliku word).

Zalecamy przy tym poinformować notariusza w Polsce, że pełnomocnictwo, jakie od notariusza otrzymamy, będzie (po dokonaniu drobnych zmian w treści) podpisane u urzędzie notarialnym w Norwegii. Niekiedy może się zdarzyć, że dany notariusz nie będzie honorował pełnomocnictwa podpisanego w innym kraju – warto, abyśmy wiedzili o tym wcześniej. Jeżeli dany notariusz, wbrew temu, co wynika z zasad prawa prywatnego międzynarodowego, nie będzie chciał uznać pełnomocnictwa podpisanego u notariusza w Norwegii, wówczas pozostanie spróbować podjąć kontakt z innym notariuszem.

3. Zamówienie wizyty u notariusza w Norwegii.

Notariusz w Norwegii jest urzędem publicznym, działającym przy każdym sądzie rejonowym (norw.: tingrett). Notariusz w Norwegii nazywany jest „notarius publicus”.

Przed pandemią Covid-19 nie było potrzeby wcześniejszgo umawiania wizyty u notariusza w Norwegii. Aktualnie tj. na dzień pisania ninejszego artykułu, zachodzi jednak konieczność zamówienia wizyty u notariusza w Norwegii. Taką wizytę można zamówić u notariusza przy dowolnym sądzie rejonowym w Norwegii. Ze względów praktycznych można udać się do tego notariusza, który – kierując się naszymi potrzebami – jest, przykłAdowo, najbliżej miejsca zamieszkania albo, który będzie miał dla nas najbliższy wolny termin na wizytę (zwykle notariusz w Oslo ma odleglejsze terminy spotkania niż np. notariusz w Lillestrøm).

W celu zamówienia wizyty należy wejść na stronę danego sądu rejonowego (np. Oslo tingrett:https://www.domstol.no/Enkelt-domstol/oslotingrett/). Następnie na dole strony każdego sądu odnaleźć adres e-mail i przesłać na ten adres prośbę o zamówienie wizyty w najbliższym wolnym terminie.

4. Dokonanie w projekcie „polskiego” pełnomocnictwa zmian odpowiednich do czasu i miejsca podpisania pełnomocnictwa w Norwegii

Należy pamiętać o tym, żeby dokonać dokonać zmian w pełnomocnictwie odpowiednich do tego, gdzie i w jakim czasie pełnomocniwto będzie podpisywane, w szczególności by zostały zmienione lub całkowicie usunięte te elementy, które z oczywistych powodów nie będą aktualne, jeśłi pełnomocnictwo będzie zawierane w Norwegii, jak np. nazwa kancelarii notarialnej w Polsce, imię/nazwisko polskiego notariusza, itp.

5. Udanie się na wizytę do notariusza w Norwegii i w jego obecności podpisanie pełnomocnictwa.

Pełnocmocnitwo musi być podpisane w obecności notariusza. Nie może być podpisane przed wizytą – po tym jak norweski notariusz poprosi o okazanie dokumentu tożsamosći, trzeba będzie złożyć podpis w jego obecności.

Notariusz w Norwegii nie pyta zwykle o treść dokumentu, jaka jest podpisywana. Jako że dokument jest w języku polskim, dobrze jednak jest wspomnieć w trakcie wizyty, że dokument ten stanowi pełnomocnictwo (norw.: fullmakt), które ma zostać przesłane do Polski.

6. Uzyskanie apostille

Po wizycie u notariusza należy skontaktować się z urzędem wojewody (norw.: fylkesmann) w regionie, w którym przebywa mocodawca lub z dowolnym innym fylkesmannen w Norwegii.

Podobnie, jak z wizytami u notariusza, przed pandemią nie było konieczności umawiania wizyty na dany dzień i godzinę. Aktualnie należy podjąć podobny kontakt z fylkesmannen w celu uzyskania apostille na pełnomocnictwie poświadczonym przez norweskiego notariusza.

7. Przesłanie pełnomocnictwa do Polski

Pełnomocnictwo podpisane u notariusza w Norwegii i zaopatrzone w apostille pozostaje przesłać w oryginale do Polski – wg uzgodnień z notariuszem, albo do mocodawcy, albo bezpośrednio do danej kacnelarii w Polsce.

Czy jest potrzebne tłumaczenie projektu pełnomocnictwa na jęz. norweski?

Tłumaczenie projektu pełnomocnictwa, jakie uzyskamy od notariusza w Polsce, nie jest konieczne. Notariusz w Norwegii nie sprawdza bowiem co do zasady treści samego dokumentu, na jakim jest składany podpis.

Notariusz w Norwegii bowiem poświdcza jedynie podpis na dokumencie – regułą jest, że nie ma dla niego znaczenia, jaka jest treść dokumentu, na jakim składany jest podpis, ani w jakim jest on języku.

Jaki jest koszt uzyskania pełnomocnictwa w Norwegii?

Koszt za poświadczenie podpisu na pełnomocnictwie wynosi 293 NOK za jeden podpis. Zwykle pełnomocnictwo, jakie przygotowuje notariusz w Polsce, obejmuje 2 strony i dobrze, aby podpisana była każda strona pełnomocnictwa. Tym samym koszt całej czynności notarialnej w Norwegii wynosi najczęściej 586 NOK.

Czy do uzyskania w Norwegii pełnocmocnictwa dot. nieruchomości w Polsce potrzebuję pomocy adwokata?

W naszej ocenie działania związane z uzyskaniem w Norwegii pełnomocnictwa poświadczonego przez notariusza można podjąć samodzielnie, zaoszczędzając dzięki temu wydatków związanych z działaniem adwokata.

W innych sytuacjach zachęcamy do korzytania z pomocy adwokata, bowiem wiele czynności tylko pozornie jest prostych i wydaje się, że nie wymagają poprzedzenia analizą odnośnie tego, jak taktycznie dane działanie przeprowadzić a w praktyce niełatwo o błędy i ich dalekoidące skutki przy działaniach, które na pozór miały być jasne i zrozumiałe.

Przeprowadzenie jednak samodzielnie działań związanych z uzyskaniem w Norwegii pełnomocnictw jest obarczone relatywnie niedużym ryzykiem popełnienia błędów, a jeżeli takie wystąpią, to z reguły są to błędy, które można naprawić niewielkim nakładem własnego czasu i środków, stąd w naszej ocenie warto podejmować te czynności samodzielnie, mimo iż nie da się wykluczuć całkowicie ryzyka związanego z tym, że może dojść w trakcie wyżej opisanego procesu do błędów i wynikających z nich negatywnych konsekwencji.   

Adv. Nina Natalia Bluszko